2400亿、全国第一！今年杭州卖地再创新高，笕桥、大关打响新年首战
PART 1
几天前，杭州主城挂牌了4宗土地。
公告显示，笕桥、大关2宗宅地，以及滨江、江干2宗商地，将于2019年1月2日正式出让。
这意味着，就主城区而言，上月底的运河新城土拍，已是2018年收官之战。
实际上，整个12月，杭州十区计划出让的地块，也已屈指可数。
拿余杭区来说，前天2宗未来科技城商地成交后，仅剩1宗良渚商住地待出让（12月19日）。
不过，这宗土地很有看点。首先，它位于杭行路与勾运路交叉口（杭宸西侧），紧邻地铁4号线和10号线换乘站杭行路站，为正宗地铁上盖。
其次，地块规模非常大。出让面积118379㎡，约177.6亩，容积率3.5-4.2，地上最高可建筑面积高达约49.7万㎡。在今年已出让地块中，仅次于五常地铁上盖。
作为一宗综合性用地，地块要求相当复杂，涵盖住宅、集中式商业、超高层物业（酒店、办公）、地下商业等诸多业态。
据之前消息，该地块定位城北副中心CBD，一直传言将由华润拿下，打造城北版“万象城”。
由于体量庞大，地块起价达36亿元，折合楼面起价7241元/㎡，封顶10861元/㎡。业内人士分析，极可能低溢价成交。
剩下城区中，只有萧山区，还有1宗商地待出让，起价7429万元。
但别看四季度，各区推地量锐减，以全年来看，杭州土地出让金，仍创造了新纪录。
据统计，剩余2宗地块，即便底价成交，2018年杭州土地出让总金额，也将超过2400亿元，超过去年（2161亿元），创历史新高。
而据相关平台数据显示，今年前10个月，杭州就以绝对优势，超过上海、重庆等城市，位列全国榜首。
换言之，全年卖地金额，大概率还是全国第一。
PART 2
以7月土拍为界，杭州楼市开始了调整。
最典型的表现，就是下半年以来，杭州再无1宗宅地，拼到“竞自持”阶段。相反，不少宅地出现低溢价，甚至底价成交。
那为什么，杭州卖地收入仍创新高？上半年的疯狂推地，是主要原因。
尤其今年1月，趁着2017年那波火热势头，杭州顺势推出了大量土地。以主城区为例，当月推出了11宗宅地，且不少是湖墅、上塘、滨江，和申花等热门板块。
结果不言而喻，11宗宅地，7宗封顶，最高自持达32%。
2018年1月，也成为有史以来，杭州卖地金额最高的1月份——市区土地总出让金约440.7亿元，环比暴涨181.9%。
春节后，楼市热度不减，土地市场自然不差。
4月12日，安徽置地经过63轮竞价，以封顶楼面价43929元/㎡、自持16%，竞得景芳三堡宅地。这个价格，也把安徽置地送上了杭州第三地王的位置。
排在前面的，仅有45368元/㎡的凤起潮鸣，和44460元/㎡的保利滨江·上品。
没想到的是，它成了杭州主城最后一宗封顶宅地。之后7月宅地的“遇冷”成交，正式宣告杭州楼市由热转冷。
不过因为三季度出让宅地，大多是地段不错的优质地块。即便未能封顶，成交价仍十分可观。
比如，绿城西兴北宅地达48.1亿元，中海翠苑宅地和温州时代滨江区政府宅地，分别达33.4亿元和34.4亿元。
滨江房产拿下的南星桥、望江宅地，总价也达到了30.9亿元和26.2亿元。
据统计，今年杭州主城共成交30宗涉宅地块（不含租赁宅地），土地总面积近2000亩，平均楼面价25221元/㎡。
PART 3
打响新年首拍的2宗宅地，都挺不错的。
笕桥宅地东侧是原著壹号、璟宸府，南侧是德胜高架，西侧是黎明社区。从更大范围看，相当于城东新城的北侧，艮北新城的对角，以及普福板块的西侧。
地块距在建地铁4号线明石路站约500米，由于南侧紧邻德胜高架，有一定噪音影响。
地块容积率，与在售的璟宸府一致，均为2.2。只是面积略小，出让面积33079㎡，可建筑体量72773.8㎡。璟宸府体量则达114956.6㎡。
璟宸府规划产品，80%左右是叠墅，面积166-174㎡，另有部分小高层。从指标看，这宗土地也能做类似产品，两者将来是直接竞争对手。
地块起价154427万元，楼面起价21220元/㎡。封顶231427万元，封顶楼面价31801元/㎡。
不过，地块有一定附加条件。
须配建不少于10%公租房（无偿移交政府），即7277.4㎡，实际可售面积最多65496㎡。
假设公租房建安成本3000元/㎡，那么地块实际楼面起价达23911元/㎡，已经比今年1月出让的璟宸府起价（20715元/㎡），高出3196元/㎡。
也就是说，只要溢价率达到30.7%（总价201861万元），实际楼面价就能超过31154元/㎡的璟宸府。
这个时候，表面楼面价约27738元/㎡。
目前，周边在售二手房，原著壹号高层均价3万5左；金色黎明因为品牌溢价，二手房均价4万左右，小户型甚至出现过5万成交价。
而在售璟宸府，叠墅毛坯价49800元/㎡。
PART 4
位于市中心的大关宅地，位置更佳。
地块南至规划香积寺路，西至红建河绿化，东侧不远处即是上塘高架，前身主要为建华新村。
周边商场林立，最近的水晶城购物中心，就在上塘高架另一侧。直线距远洋乐堤港，不到1公里。开业不久的大悦城，也在西侧2公里内。
值得一提的是，地块南侧的香积寺路，将向西延伸，穿过京杭运河，与余杭塘路相连。此外，规划地铁3号线香积寺路站，也紧邻地块，属于纯正地铁盘。
地块出让面积26579㎡，容积率1.0-2.5，可建筑体量66447.5㎡，起价169056万元，楼面起价25442元/㎡。封顶253056万元，封顶楼面价38084元/㎡。
地块明确规定，不得设置低层、多层住宅。
所以，市中心别墅、排屋，或者叠墅，就不要想了，物业基本还是以高层和小高层为主。
和笕桥地块一样，大关宅地也须配建10%公租房，即不少于6644.75㎡，实际可售面积最多59802.75㎡。
以同样方式测算，大关宅地实际起价达28602元/㎡，实际封顶价达42648元/㎡。
周边暂无新房可售，较近的杭州大家，直线距离也有约2公里。该项目于今年1月8日成交，楼面价36556元/㎡，尚未开盘。
此外，西侧直线约1.3公里，还有一个新盘——融信远洋·厘望NEO1，楼面价31551元/㎡。不过，该地块商业占比较高，达22%。
过去两年，杭州土地市场烈火烹油，诞生了海量高价地，甚至不乏面粉贵过面包。
然而，繁华散去，尤其进入下半年后，二手房价直线坠落。曾经疯狂无比的地价，如今看起来，不少真的成了阶段性高点。
而迫于资金压力和极严的限价，地王们只能纷纷“亏本”入市。
对大多数房企来说，2019年的土拍，将是巨大考验。地价相对平稳，还能相安无事；一旦出现较大幅度下跌，保不齐会引发连锁反应。
但反过来讲，2019年也可能是部分房企补仓、抄底的良机。
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文∣麦格/咸鱼
编辑∣二叔
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